Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung - Wer zum richtigen Zeitpunkt vergleicht und die Anschlussfinanzierung sichert, kann viel Geld sparen.

In den meisten Fällen wird der Kauf oder Bau einer Immobilie über 25 oder 30 Jahre finanziert. Aber selbst, wenn sich Immobilienerwerber mit ihrer Bank über eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren verständigt haben, so endet die Zinsfestschreibung nach 10 Jahren, und der Kreditnehmer muss sich um die Verträge für die Anschlussfinanzierung bemühen.

In der nachfolgenden Tabelle sind Anbieter für eine günstige Anschlussfinanzierung mit ihren Konditionen aufgelistet. Deren Zinsen können auch bis zu 36 Monate im Voraus mit einem Forward-Darlehen gesichert werden. Weitere Erklärungen hierzu finden Sie unterhalb der Aufstellung:

Anschlussfinanzierungs Vergleich – Anbieter im Überblick

Unser Vergleich wird zur Zeit bearbeitet. Bitte schauen Sie in Kürze noch einmal vorbei.

* Gemäß der EU-Verbraucherkreditrichtlinie ist bei jedem Zinssatz auch der minimale und maximale Zinssatz sowie ein repräsentatives Beispiel mit einem so genannten 2/3-Zinssatz anzugeben. Diese Angaben finden Sie in den jeweiligen Produktdetails.
Sofern nicht anders angegeben sind alle Zinssätze eff. p.a. und abhängig von der Bonität

Weitere Informationen zum Thema Anschlussfinanzierung

Kreditgeber

Anschlussfinanzierung auch mit einem anderem Kreditgeber möglich

Die meisten Menschen sind mit ihrem Kreditgeber während der ersten Phase der Immobilienfinanzierung zufrieden. Dennoch gibt es Gründe, die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Bankinstitut durchzuführen.

Ein Hauptgrund ist meist, dass eine andere Bank günstigere Konditionen anbietet. Wer mit dem Gedanken spielt, den Kreditgeber zu wechseln, sollte auf alle Fälle selber die Augen nach einem anderen Institut offen halten. Denn der bisherige Kreditgeber hat in der Regel wenig Interesse daran, dass sich die Kreditnehmer einen anderen Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung suchen und zögert die Vertragsverhandlungen meist so lange hinaus, bis ein Wechsel des Anbieters schon aus zeitlichen Erwägungen nicht in Frage kommt.

Niedrigere Zinsen durch Forward-Darlehen sichern

Wer eine Immobilie besitzt, wird sich schon aus eigenem Interesse rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist die Zinsen der einzelnen Anbieter miteinander vergleichen. Sind die Zinsen in einem Moment sehr niedrig und steht zu erwarten, dass sie zu Beginn der zweiten Phase der Finanzierung wieder angestiegen sind, so kann man sich diese niedrigen Zinsen bis maximal 36 Monate im Voraus durch ein Forward-Darlehen sichern. Die Banken berechnen für diese Zinssicherheit einen geringen Zinsaufschlag.

Für den Kreditnehmer selbst birgt ein solches Darlehen aber auch Risiken. Wenn nämlich, anders als erwartet, der Zinssatz zu Beginn der Anschlussfinanzierung weiter gesunken ist, hat er keinen Anspruch auf diesen günstigeren Zins. Vielmehr muss er den im Forward-Darlehen vereinbarten Zinssatz akzeptieren.

Qualitätsmerkmale

Woran erkennt man eine gute Anschlussfinanzierung?

Wie bei jeder anderen Finanzierungsart, insbesondere bei der Baufinanzierung, ist das erste Erkennungsmerkmal eine ausführliche individuelle Beratung, sei sie nun persönlich oder im Online-Verfahren. Der Berater sollte dabei die persönlichen Verhältnisse im Blick haben, dazu gehören insbesondere auch Veränderungen in der Zukunftsplanung des Kreditnehmers. Sind etwa Kinder geplant?

Im Falle einer Forward-Finanzierung sollte der Zinsaufschlag pro vorlaufenden Monat jedenfalls unter 0,3% der im Grundbuch eingetragenen Summe liegen. Bestenfalls empfiehlt sich ein Anbieter, der gänzlich auf diesen Zuschlag verzichtet. Auch die Kündigung des Forward-Darlehens im Vorlauf sollte zumindest möglich sein.

Konditionen

Welche Konditionen sind bei einer Anschlussfinanzierung zu erwarten?

Wird eine Anschlussfinanzierung kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist des laufenden Darlehens beantragt, so gelten hierfür die gleichen Rahmenbedingungen, wie sie auch im entsprechenden Abschnitt „Konditionen“ auf der Seite Baufinanzierung zu finden sind. Als Zusatzposten kommt aber jedenfalls die Gebühr für das Umschreiben der Grundschuld hinzu.

Sollen niedrige Zinsen bereits 1 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung durch ein Forward-Darlehen gesichert werden, können von der Bank noch Zinsaufschläge berechnet werden in der Höhe von meist 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro vorlaufendem Monat.

Ein Beispiel: Wird ein Immobilienkredit mit einer Zinsbindung von 15 Jahren mit 3,35 Prozent effektiv pro Jahr angeboten, aber zwei Jahre im Voraus abgeschlossen bei einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat, so müssten dann über die 15 Jahre nach Auszahlungsbeginn 3,59 % eff. p.a. aufgeschlagen werden, einzelne Anbieter verzichten allerdings mittlerweile ganz auf einen solchen Zinsaufschlag.

Gegen einen weiteren Zinsaufschlag in der Größenordnung von wenigen hundertstel Prozentpunkten der Darlehenssumme wird bei manchen Kreditgebern die Möglichkeit eines kündbaren Forward-Darlehens angeboten, etwa für den Fall, wenn die Zinsen weiter sinken.

Antragsverfahren

Ab wann kann eine Anschlussfinanzierung beantragt werden und welche Daten sind dafür nötig?

Eine Anschlussfinanzierung ist ab sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist des alten Vertrages möglich. Dabei stellt es der Gesetzgeber frei, die bestehende Bank beizubehalten oder zu einem günstigeren Immobilienkredit bei einem anderen Anbieter zu wechseln.

Dieser ist dann ermächtigt, eine Grundschuldabtretung beim zuständigen Grundbuchamt durchzuführen. Notarkosten fallen dabei nicht an, allenfalls eine geringe Gebühr im Promillebereich von der im Grundbuch eingetragenen Schuld.

Bis zu 60 Monate vor Ablauf der bisherigen Zinsbindungsphase ist es bereits möglich, die aktuellen Zinsen mit einem Forward-Darlehen zu sichern. Zu beachten ist hier jedoch, dass für jedem Monat Vorlauf ein geringer Zinsaufschlag berechnet wird.

Die anzugebenden Daten entsprechen dabei im Wesentlichen denen, die auch auf der Seite Baufinanzierung – Voraussetzungen finden.

Voraussetzungen

Welche besonderen Voraussetzungen für eine Anschlussfinanzierung gibt es?

Davon ausgehend, dass sich die üblichen Voraussetzungen, die auch für die Erstfinanzierung erfüllt wurden, nicht geändert haben, gibt es für eine Anschlussfinanzierung im Allgemeinen nur wenige zusätzliche Eckpunkte zu beachten. Einige Banken fordern indes eine Mindestsumme für das noch abzuzahlende Darlehen, hier gilt es, das Vertragswerk genau zu studieren.

Im Spezialfall eines Forward-Darlehens für eine Baufinanzierung muss dieses im Grundbuch abgesichert werden, die Formalitäten hierfür übernimmt gegen eine geringe Gebühr meist der neue Anbieter. Ein Forward-Darlehen kann frühestens 60 und spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist des laufenden Baukredites beantragt werden.

Möglich ist auch die Kündigung des alten Immobilienkredit-Vertrages gegen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses ist sinnvoll, wenn die Höhe dieser Entschädigung durch die Ersparnis des Anschlusskredites überkompensiert wird. In diesem Fall muss jedoch die bisherige Bank der Kündigung zustimmen.

Forward-Darlehen

Anschlussfinanzierung durch Forward Darlehen

Wenngleich es viele lange Jahre dauert, bis eine Immobilie abgezahlt ist, garantieren die Kreditinstitute ihren Kunden nur eine gewisse Zeit die Höhe der zu zahlenden Zinsen. In der Regel ist nach 10 Jahren die Zinsbindungsfrist abgelaufen und wenn beide Seiten an einer weiteren Zusammenarbeit interessiert sind, müssen sie sich zu Gesprächen über eine Anschlussfinanzierung zusammensetzen.

Dennoch blickt jeder Immobilienbesitzer, dessen Zinsbindung in der nächsten Zeit abläuft, gebannt auf die Zinsentwicklung. In Zeiten, wo die Zinsen zur Finanzierung einer Immobilie niedrig sind, können sich die Kreditnehmer den günstigen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen sichern. Auch für eine geplante Umschuldung ist ein solches Darlehen gut geeignet.

Ursprünglich wurde es für Wohnungsbaugesellschaften entwickelt. In den letzten Jahren erfreut sich das Forward-Darlehen aber auch bei privaten Immobilienbesitzern immer größerer Beliebtheit.

Forward-Darlehen bis 60 Monate im Voraus möglich

Ein solches Darlehen muss nicht zwingend beim bisherigen Kreditgeber abgeschlossen werden. Zwar sollte der Fairness halber der bisherige Kreditgeber der erste Ansprechpartner sein, doch wenn eine Bank überdurchschnittlich gute Konditionen anbietet, spricht in der Regel nichts gegen einen Bankenwechsel.

Zur Absicherung dieser guten Konditionen kann man bis zu 60 Monate im Voraus das Forward-Darlehen abschließen, sinnvoll ist jedoch eine Vorlaufzeit ab 36 Monate. Die Banken sichern dem Kunden zwar den vereinbarten Zinssatz für die Anschlussfinanzierung zu, dennoch kostet es Geld. So muss der Kreditnehmer mit einem Zinsaufschlag von bis zu 0,75 % rechnen, der aber von Bank zu Bank unterschiedlich ist.

Forward-Darlehen birgt gewisses Risiko

Dieser Zinsaufschlag ist unter anderem ein Grund, weswegen sich Kreditnehmer nicht vorschnell auf ein Forward-Darlehen einlassen sollten. Der andere Grund ist die Ungewissheit, ob zu Beginn der Anschlussfinanzierung der durch das Forward-Darlehen vereinbarte Zinssatz wirklich noch günstiger ist als der dann aktuell gültige. In einem solchen Fall hat der Kreditnehmer keinen Anspruch, dass er das Darlehen “nachverhandelt”, sondern er muss sich mit dem Zinssatz, der vereinbart wurde, abfinden. Daher sollte sich jeder überlegen, ob und zu welchem Zeitpunkt er eine solche Finanzierung abschließt.