Baufinanzierung ohne Eigenkapital – nichts Neues
Vorab eine Klarstellung für alle noch jungen Menschen: Die aktuell zu beobachtenden Angebote für Immobilien-Vollfinanzierungen sind entgegen mancher Medienberichte keine neue Marketingidee. Erst Ende der 1990er Jahre sind bis dato über Generationen hinaus erfolgreiche Immobilienfinanzierer fast an ihren zu großzügigen, oft weit über die Werte der Immobilien hinausgehenden Kreditvergaben zerbrochen. Nur durch die stringente Trennung von diesen über die Jahre Not leidend gewordenen Finanzierungen, die in manchen Fällen mit Existenz bedrohenden Abschreibungen für die Banken und Lebensträume zerstörendem Ungemach für die betroffenen Kunden verbunden war, konnten manche Institute -oft allerdings nur unter neuen Eigentumsverhältnissen- überleben. Die dann folgenden strengeren Kreditvergaberegelungen werden derzeit partiell wieder aufgeweicht. Doch das muss kein Fehler sein.

Wie man ohne Eigenkapital finanziert
Finanzierungen ohne Eigenkapital können ein hohes Risiko für Bank und Kunde bedeuten, wenn sie zu unkritisch beantragt und herausgelegt werden. Doch angesichts der Situation der vergangenen Jahre, in denen Sparer durch die erzielten Nettozinsen auf gebildete Rücklagen im besten Fall einen Inflationsausgleich erreichen konnten, sind im Einzelfall begründete Ausnahmen von der Eigenkapitalforderung legitim. Im Vorfeld einer durch die Eurokrise zu erwartenden inflationären Entwicklung kann es eine kluge Entscheidung sein, eine Immobilie auch ohne vorhandenes Eigenkapital zu erwerben. Doch sind dann dringend einige Grundvoraussetzungen zu beachten:

Selbstverständlich muss das Einkommen, das Basis der Kaufentscheidung ist, nachhaltig sein. Da anders als in der Vergangenheit auch Arbeitsverhältnisse bei “Blue Chip-Unternehmen” nicht mehr mit einer lebenslangen Arbeitsplatzgarantie verbunden sind, muss die Chance, im Notfall wieder eine ähnlich dotierte Anstellung zu finden, gegeben sein. Bei der Frage, bis zu welcher Höhe eine monatliche Belastung noch vertretbar ist, kann nach der Faustregel verfahren werden, die besagt, dass nicht mehr als maximal vierzig Prozent des Nettoeinkommens zur Bedienung der Immobilienfinanzierung abfließen dürfen. Eine individuellere Belastungsgrenze lässt sich aus der Addition der bisherigen Nettomiete und der bisher getätigten Rücklagen ermitteln. Es wäre ein Fehler, eine Belastung einzugehen, die nur unter oft mit einem Verlust von Lebensqualität einhergehenden Einsparungen tragbar ist, ohne das die bescheidenere Lebensweise zumindest über einige Monate auch erprobt worden wäre.

Absicherung ist wichtig
Der Abschluss einer Risikolebensversicherung sollte für den Vollfinanzierer mit Familie selbstverständlich sein, doch nicht nur bei dieser Gruppe der Verbraucher wird diese Versicherung ohnehin zu den Kreditauflagen der finanzierenden Bank gehören. Zu dem Preis einer Finanzierung ohne Eigenkapital gehören auch gestaffelte höhere Zinssätze für die Beträge über 60 Prozent und über 80 Prozent des internen Beleihungswertes sowie eine auch im Interesse des Kunden liegende geforderte Anfangstilgung von mehr als einem Prozent pro Jahr.