Während der Käufer eines Einfamilienhauses ein bestimmtes Flurstück erwirbt und damit automatisch Eigentümer sämtlicher mit dem Grundstück fest verbundener Teile wie Wohngebäude, Garagen, Nebengebäude, Brunnen und ähnliches wird, erwirbt ein Käufer einer Eigentumswohnung lediglich ideelle Miteigentumsanteile an dem Grundstück, das mit der Eigentumswohnanlage bebaut ist, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Dem muss Folgendes vorausgegangen sein:

Zuerst Notar – Miteigentumsanteile
Zur Entstehung von Wohnungseigentum muss in einer Teilungserklärung, die von einem Notar zu protokollieren ist, das Baugrundstück in ideelle Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Diese Anteile werden dann mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und eventuell eines Garagenplatzes verbunden. Dazu wird ein Aufteilungsplan benötigt, eine vom Bauamt unterzeichnete Ausfertigung des Bauplanes, in dem jede Wohnung und Garage mit einer laufenden Nummer gekennzeichnet wird. Darüber können einem Miteigentumsanteil auch bestimmte Sondernutzungsrechte wie zum Beispiel die Nutzung des an die Wohnung angrenzenden Gartens zugeordnet werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Für die grundbuchliche Bildung des Wohnungseigentums muss dem Grundbuchamt neben dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung noch eine weitere Urkunde, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, vorgelegt werden. In dieser Urkunde wird bestätigt, dass die Wohnung baulich von den anderen Räumen des Gebäudes getrennt und eigenständig nutzbar ist. Nur wenn dem Grundbuchamt die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitserklärung vorliegen, kann der Rechtspfleger für jede Wohnung ein Wohnungsgrundbuchblatt anlegen, in dem der jeweilige Käufer als Eigentümer des ideellen Miteigentumsanteiles, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und /oder einer Garage sowie einem eventuellen Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen eingetragen werden kann. Anschließend ist zu Lasten dieses Grundbuchblattes die Eintragung eines Grundpfandrechtes möglich.

Unterlagen für die Bank
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss seiner Bank neben dem Kaufvertrag, einem aktuellen Grundbuchauszug und allen sonstigen, zur Finanzierungsentscheidung benötigten üblichen Objekt- und Bonitätsunterlagen deshalb Kopien der Teilungserklärung, des Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlegen. Nur so können Käufer und Bank sicherstellen, welche Anteile der Kunde tatsächlich erworben hat und Sorge dafür tragen, dass die zur Finanzierung dienende Grundschuld korrekt eingetragen wird.

Wenn eine Eigentumswohnung für den eigenen Bedarf erworben wird, orientieren sich die Banken in der Regel an dem angemessenen Kaufpreis der Wohnung und finanzieren auf Basis eines ermittelten Sachwertes. Anders sieht es aus, wenn eine Wohnung vermietet werden soll: In diesem Fall errechnen die Finanzierungsinstitute auf Basis einer angemessenen Kaltmiete einen Ertragswert, der die höchstmögliche Beleihungshöhe markiert. Die monatliche Belastung aus der vermieteten Wohnung sollte aus den Nettokaltmieten abzüglich eines Instandhaltungsbetrages dargestellt werden können. Abweichungen von dem Vorgehen müssen durch die Bonität des Käufers und /oder zusätzliche Sicherheiten zu rechtfertigen sein.