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Baufinanzierung – Wie viel Reserve plane ich ein?

Frenk — Wed, 15 Jun 2011 10:45:35 +0000

Bauen ist teuer. Oft ist die Finanzierung einer Bauunternehmung eine Aufgabe, die von den meisten Menschen nur ein Mal im Leben durchgeführt wird. Dementsprechend wird auch knapp kalkuliert. Ist jedoch die Baufinanzierung zu sehr “auf Kante genäht”, so kann es unter dem Strich teuer werden. Doch wie viel Finanzpolster muss sein?

Lieber etwas mehr Luft
Viele Menschen neigen während der Planungsphase des Eigenheims dazu, sich die Kosten für die Erstellung des Hauses “schönzurechnen”. Dabei wird geschoben und gerechnet, bis jeder Euro des eventuell vorhandenen Eigenkapitals und der Baufinanzierung komplett verplant ist, darauf weist auch das ansahl Blog hin.

Jedoch ist ein Bauprojekt, bei dem von Anfang bis Ende alles nach Plan läuft, eine seltene Ausnahme. Das beginnt schon vor dem eigentlichen Baubeginn: Vielfach ist die Beschaffenheit des Baugrundstücks nicht ausreichend, es müssen zusätzliche Proben genommen werden, oder zusätzliche Bodenvorbereitungen wie Aushub oder Auffüllung sind durchzuführen. Auch können zusätzliche Gutachten und Notarkosten notwendig werden.

Sieht man sein Haus in der Entstehung, so fallen sicherlich noch Dinge ein, die auf dem Reißbrett so nicht aufgefallen sind. Auch hier ist der Wunsch eventuell nach Änderungen vorhanden, ganz zu schweigen von eventuellen Insolvenzen bei Handwerkern, vergessenen Umzugskosten, etc. – die Liste der überraschenden Kosten ist lang. Wer hier im Vorfeld zu hart kalkuliert hat, ist nötigenfalls zum Abschluss eines zusätzlichen Privatkredites gezwungen, manche greifen gar zum Dispositionskredit, beides kann sehr teuer werden.

Wie groß sollte das Finanzpolster sein?
Die Frage nach der Höhe einer zu berücksichtigenden Reserve ist hier nicht leicht zu beantworten. Sie hängt sowohl vom Baustandort ab als auch von der Größe des Bauprojektes. Ein absolutes Minimum sollte jedenfalls ein Betrag von 3.000 Euro sein. Diesen zweigt man am besten von seinem Eigenkapital ab und hält ihn für den spontanen Ausgleich überraschender Rechnungen ein. Für Menschen, die mit wenig oder gar keinem Eigenkapital bauen, haben wir jedoch noch einen weiteren Tipp:

Tipp für die Reserve: Sparkasse Hannover
Eine gute Idee, um bei der Baufinanzierung mit Überraschungen umzugehen, bietet die Online-Baufinanzierung der Sparkasse Hannover. Denn zusätzlich zu den vergleichsweise guten Konditionen (siehe unseren Sparkasse Hannover-Produkttest) wird hier eine Finanzierungsreserve angeboten.

Diese Finanzierungsreserve beträgt 10 Prozent des Kreditbetrages, der für überraschende Rechnungen eingesetzt werden kann. Der Clou daran ist aber die Möglichkeit, diese 10 Prozent innerhalb der ersten zwei Jahre nach Finanzierungsbeginn kostenlos stornieren zu können. So behält man Finanzierungssicherheit ohne Zusatzkosten. Weitere Vorteil ist das Angebot der Sparkasse Hannover, den Tilgungssatz ein Mal pro Jahr zwischen einem und drei Prozent kostenlos anpassen zu können sowie die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung von 5 Prozent des Kreditbetrages.

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Immobilienfinanzierung wird teurer

Frenk — Fri, 27 May 2011 10:32:13 +0000

Die eigene Immobilie gehört seit jeher zu den großen Wünschen, deren Erfüllung vor allem von jungen Familien angestrebt wird. Um die immensen Investitionsvolumina stemmen zu können bleibt in der Regel nur die Aufnahme von Fremdkapital in entsprechendem Umfang. Doch die Zeit des günstigen Geldes scheint zunächst auf unbestimmte Zeit vorbei zu sein.

Steigende Zinsen führen zu höheren finanziellen Belastungen für Kreditnehmer
Des einen Freud ist des anderen Leid: Während das Warten der Anleger von Tagesgeld auf endlich höhere Zinsen für ihre Geldanlage endlich ein Ende findet, müssen sich angehende Kreditnehmer die Frage stellen, ob der Kreditantrag nicht ein paar Wochen zu spät gestellt worden ist. Denn noch bis April dieses Jahres haben sich die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) mit 1 % gut 2 Jahre auf einem historisch günstigen Niveau bewegt.

Vor wenigen Wochen läutete die EZB dann wenig überraschend das Ende ihrer Niedrigzinspolitik mit einem leichten Anstieg der Leitzinsen um 25 Basispunkte ein. Parallel hierzu sind auch die hiesigen Kreditinstitute dazu übergegangen die Zinsen für ihre Kredite entsprechend zu erhöhen. Dies wirft die Frage auf, ob angehende Immobilienkäufer den optimalen Zeitpunkt zur günstigen Kreditaufnahme verpasst haben oder ob das Zinsniveau vergleichsweise attraktiv bleiben wird.

Die künftige Zinsentwicklung schwer zu prognostizieren
Das Niveau der Leitzinsen richtet sich in erster Linie an der wirtschaftlichen Verfassung und dem Inflationsdruck innerhalb der Euro-Staaten. Und diese fallen durchaus unterschiedlich aus: Während Deutschland ein starkes Wirtschaftswachstum ausweist befinden sich viele Länder der Peripherie – Griechenland, Portugal, Irland, etc. – in einer schwierigen Situation.

Nimmt die EZB Deutschland als Referenz, müssten die Zinsen noch deutlich steigen, nimmt sie hingegen die Peripherie-Staaten als Referenz, müssten die Zinsen weiter niedrig bleiben. Die Experten gehen davon aus, dass die EZB einen Mittelweg gehen wird und die Leitzinsen bis Jahresende moderat um weitere 50 Basispunkte auf dann 1,75 % anheben wird.

Auf Grundlage dieser Prognose müssen Kreditnehmer also mit weiter steigenden Kreditzinsen rechnen, was ein zeitnahes Handeln angehender Kreditnehmer erfordert. Um einen ersten groben Überblick bezüglich der aktuellen Konditionen am Markt finden zu können bietet sich die Nutzung eines webbasierten Vergleichportals an, welches mit Hilfe einer Suchmaschine leicht ausfindig gemacht werden kann.

Wird Immobilienfinanzierung bald teurer?

Frenk — Fri, 29 Apr 2011 10:36:14 +0000

Für Kreditnehmer könnten die Zeiten extrem niedriger Zinsen schon sehr bald vorbei sein, da die EZB vor knapp drei Wochen den Leitzinssatz um 0,25 Prozent erhöht hat. Während der Dispositionskredit ohnehin schon seit Jahren sehr teuer ist, müssen vor allem Kunden mit einer für sie negativen Auswirkung rechnen, die eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchten bzw. teilweise schon nutzen.

Hypothekenzinsen von mindestens vier Prozent am Jahresende möglich
Die Experten sind sich zur Zeit durch die Bank weg ziemlich sicher, dass die Europäische Zentralbank die Leitzinsen noch 2-3 mal anheben wird, und zwar noch in diesem Jahr. Im für den Kreditnehmer schlechtesten Fall könnte der Leitzinssatz also am Ende des Jahres bei zwei Prozent stehen. Die Erhöhung des Leitzinses an sich wird den meisten Kreditnehmer zwar egal sein, aber die Auswirkung auf die Kreditzinsen der Banken kann sicherlich nicht ignoriert werden. Bekommt man ein Immobiliendarlehen im April 2011 noch ab einem Zinssatz von rund 3,30 Prozent, so ist es durchaus möglich, dass man gegen Jahresende mindestens vier Prozent zahlen muss. Und bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro wären diese „Mehrzinsen“ immerhin eine jährliche Mehrbelastung von 1.050 Euro.

Welche Kunden sollten jetzt reagieren?
Natürlich wird die wahrscheinliche Erhöhung der Kreditzinsen nicht alle Kreditnehmer betreffen, denn gerade im Zuge der Immobilienfinanzierung werden bei den Hypothekendarlehen oftmals Zinsfestschreibungen über fünf, zehn oder 15 Jahre vereinbart. Während der Laufzeit einer solchen Vereinbarung darf der vereinbarte Zinssatz natürlich nicht verändert werden.

Es gibt jedoch drei Gruppen von Kunden/Verbrauchern, die jetzt auf die Leitzinserhöhung und die voraussichtlich steigenden Kreditzinsen reagieren sollten. Zunächst sollten alle Verbraucher sich jetzt möglichst schnell für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, die eine solche Finanzierung in der nächsten Zeit ohnehin in Anspruch nehmen wollten. Ferner sollte man ein aktuell genutztes Hypothekendarlehen, welches mit einem variablen Zinssatz ausgestattet ist, schnell in ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung umwandeln. Die dritte Gruppe von Kunden sind diejenigen Kreditnehmer, deren Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten drei bis 24 Monate ausläuft, sich bereits jetzt eine (noch) günstige Anschlussfinanzierung sichern, und zwar durch den Abschluss eines Forward Darlehens.

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Februarabschlüsse belegen weiter steigende Zinsen

Frenk — Wed, 30 Mar 2011 10:42:04 +0000

In den letzten Tagen wurde der DTB (Dr. Klein Baufinanzierungs-Trendindikator) für Februar 2011 veröffentlicht. Der DTB zeigt nicht nur an, dass die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung auch im Verlauf des Februars weiter angestiegen sind, sondern gibt auch Auskunft über die durchschnittlichen gewählten Zinsbindungen und Tilgungssätze.

Verlässlicher als jeder Konditionsvergleich zeigt der DTB die tatsächlichen Veränderungen bei den Immobilienfinanzierungen an, denn er basiert nicht auf einem Vergleich aktueller Konditionsangebote, sondern auf tatsächlich zu Stande gekommenen Finanzierungsabschlüssen. Für die Ermittlung des DTB werden die Daten aus mehr als zehntausend Finanzierungen mit einem Volumen von etwa 1,5 Milliarden Euro herangezogen, die über die von Finanzvertrieben und vielen Banken und Bausparkassen genutzte Europace-Plattform abgewickelt worden sind.

Weitere Erhöhung der Standardrate
Die von DTB zum Vergleich verwendete Standardrate beinhaltet den Betrag, der bei immer gleichen Bedingungen für einen bestimmten Finanzierungsbetrag aufzuwenden ist. Diese Standardrate ist im Februar weiter angestiegen und hat sich im Vergleich zum Vormonat um 14 Euro oder 1,8 Prozent verteuert. Sie lag damit auf dem höchsten Stand seit zwölf Monaten, aber um 20 Euro unter der Vorjahresrate. Daraus wird deutlich, dass die Zinsen zwar sukzessiv ansteigen, sich aber noch immer auf einem günstigen Niveau befinden.

Sinkende Tilgungsraten
Leider zeigt der DTB auch, dass die Mehrzahl der Verbraucher die falschen Konsequenzen aus den steigenden Zinsen ziehen: Sie vermindern den Tilgungssatz und die Sollzinsbindungszeit, um die Monatsrate möglichst stabil zu halten. Der durchschnittliche Tilgungssatz hatte sich im Februar um 4,7 Prozent auf nur noch durchschnittlich 1,64 Prozent verringert und lag damit deutlich unter dem von Immobilienexperten empfohlenen Tilgungssatz von anfänglich 2,00 Prozent, aber noch immer um 4,5 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Reaktion der Verbraucher ist zwar im Hinblick auf die Liquiditätssituation nachvollziehbar, doch sollte nicht übersehen werden, dass sich bei einer annuitätischen Tilgung die Darlehenslaufzeit umso höher ist, je niedriger der gebundene Sollzinssatz ausfällt.

Bei einem Sollzinssatz von 4,50 Prozent würde eine annuitätische Tilgung von anfänglich einem Prozent zu einer Darlehenslaufzeit von über 40 Jahren führen; bei einer Anfangstilgung von 2,00 Prozent läge die Laufzeit bei 27 Jahren, bei einer Anfangstilgung von 3,00 Prozent bei 21 Jahren. Deshalb ist es sehr wichtig, dass immer dann, wenn steigende Belastungen für die Zukunft vermieden werden sollen, für die Immobilienfinanzierung entweder eine lange Zinsbindung oder aber ein hoher Tilgungssatz gewählt werden. Die Auswertung der Februarzahlen macht aber deutlich, dass die durchschnittlich gewählten Sollzinsbindungen aufgrund angestiegener Zinssätze um wenige Monate kürzer gewählt wurden als im Vormonat.

Sonstige Veränderungen
Leicht erhöht hat sich die Durchschnittsrate, die um 1.000 Euro auf 151.000 Euro angestiegen ist; bereits im Dezember 2010 und im Januar 2011 war ein Anstieg um jeweils 3.000 Euro zu verzeichnen gewesen. Diese Entwicklung geht auf anziehende Kaufpreise zurück.

Etwas verfälscht wurden die Februarzahlen durch die laut DTB angestiegenen Abschlüsse von Forward-Darlehen. Viele Verbraucher versuchen derzeit, sich selbst für erst in 60 Monaten aus der Zinsbindung auslaufende Darlehen schon heute die noch günstigen Konditionen zu sichern. Aus dem überdurchschnittlich hohen Anteil der Forward-Darlehen erklärt sich auch die gegenüber dem Januar 2011 um 2,3 Prozent auf 77,4 Prozent gesunkene Durchschnittsbeleihung. Tatsächlich hat sich nach Aussage des Vorstandssprechers der Dr. Klein & Co AG, Stephan Gawarecki, der Eigenmittelanteil bei neuen Vorhaben nicht erhöht.

Widerrufsrecht bei Immobilienfinanzierungen aus Sicht der Bank

Frenk — Fri, 25 Mar 2011 12:22:50 +0000

Der Europäische Gerichtshof hatte bereits Ende 2001 entschieden, dass das gesetzliche Widerrufsrecht auch auf eine Immobilienfinanzierung anzuwenden ist. Nachdem es seinerzeit einen Aufschrei unter den Banken gegeben hatte, der mit dem Hinweis auf die Haftungsrisiken bis zur Androhung eines teilweisen Rückzugs aus dem Geschäftsbereich geführt hatte, ist es ganz interessant, einmal die heutige Sichtweise eines Immobilienfinanzierers zu dieser Thematik nachzulesen.

Möglich ist das im Geschäftsbericht der UniCredit für 2010, der vor wenigen Tagen veröffentlicht worden ist. Sofern bei einigen Verbrauchern noch Unklarheiten hinsichtlich der Folgen eines Widerrufs bestehen sollten -ein Widerruf kann bei nicht erteilter Belehrung auch noch Jahre nach der Kreditaufnahme erfolgen – finden sich dort die Antworten. Doch die möglicherweise betroffenen Immobilienkunden wird die Lektüre nicht erfreuen.

Gelassenheit bei der UniCredit
Die UniCredit beurteilt die eigenen Risiken aus bereits anhängigen oder zukünftigen Prozessen ganz entspannt, was für den Verbraucher bedeutet, dass er sich aus einem ihm möglicherweise zustehenden Widerruf nicht allzu viel erhoffen darf. Zwar gibt es längst diesbezügliche Gerichtsurteile, aber viele Verfahren aus der Zeit der “Schrottimmobilien” sind auch noch offen, andere insbesondere im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise neu eröffnet worden. Die Summe der anstehenden Prozesse bei der UniCredit liegt laut Geschäftsbericht übrigens im unteren dreistelligen Millionenbereich.

Widerruf bedeutet Pflicht zur Rückzahlung
Völlig unstrittig ist, dass für jede Immobilienfinanzierung, für die der erste Kontakt außerhalb der Bankräume zustande kam, der gesetzliche Widerruf gültig ist. Der Verbraucher kann wie bei jeder anderen Kreditaufnahme den Geschäftsabschluss innerhalb von zwei Wochen stornieren lassen. Und er kann, sofern ein “Haustürgeschäft” vorlag, die Rückgabe auch noch Jahre nach der Auszahlung des Darlehens erwirken, sofern er nicht ordnungsgemäß über den möglichen Widerruf informiert worden ist. Doch in jedem dieser Fälle ist der Widerruf mit einer Rückzahlung des Darlehens inklusive einer marktüblichen Verzinsung verbunden und löst die zu Grunde liegende Investition nicht auf.

Damit eignet sich der Widerruf nicht für betroffene Kreditnehmer, die durch Aufnahme der Immobilienfinanzierung in wirtschaftliche Not geraten sind. Sie könnten lediglich, sofern sie trotz einer Fehlinvestition noch kreditwürdig sein sollten, das Darlehen austauschen, sich aber nicht von dem Objekt befreien. Nur wenn der betroffene Kunde den Beweis erbringen kann, dass die Investition nicht getätigt worden wäre, wenn er über das Widerrufsrecht belehrt worden wäre und wenn zugleich ein schuldhaftes Verhalten der Bank vorliegt, kann er auch die Immobilieninvestition zu Lasten der finanzierenden Bank rückabwickeln lassen. Im Geschäftsbericht der UniCredit findet sich der Hinweis, dass die Bank auf Basis der jetzigen Rechtssprechung keine Risiken aus diesem Bereich erwartet.

Ausnahme: Verbundene Geschäfte
Nur bei einem verbundenen Geschäft, das ein institutionalisiertes Zusammenarbeiten von Objektverkäufer und Bank bedingt, ist eine Haftung der Bank nicht ausgeschlossen. Ein solcher Fall kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn die Bank eine Verkaufsprovision vom Verkäufer erhalten hat. Dass der Verbraucher sich in einem solchen Fall nicht nur zu Lasten der Bank von der Immobilienfinanzierung, sondern auch von der Immobilie trennen kann, haben aktuelle Urteile im Zusammenhang mit der Badenia gezeigt.

Doch die juristischen Hürden bis zu einer solchen Entscheidung sind hoch; die Beweislast liegt beim Verbraucher. Dass die UniCredit auch solche Widerrufs-Prozesse, die im übrigen auch im Zusammenhang mit kreditfinanzierten Käufen von Anteilen an einem Immobilienfonds geführt werden können, relativ gelassen beurteilt, dürfte den Betroffenen wenig Hoffnung machen.

Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung?

Frenk — Fri, 25 Feb 2011 10:31:07 +0000

Viele Verbraucher, die sich grundsätzlich für den Erwerb von Wohneigentum entschieden haben, stehen dann noch vor der Frage, ob man eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus bzw. ein Reihenhaus kaufen soll. Im Folgenden soll daher ein kurzer Überblick darüber gegeben werden, was die Vor- und Nachteile der jeweiligen „Wohnform“ sind.

Neben der Tatsache, dass man sowohl das Einfamilienhaus als auch die Eigentumswohnung als private Altersvorsorge nutzen kann und das Zahlen der Miete entfällt, gibt es auch einige Unterschiede, die als Vor- oder Nachteile für die jeweiligen Art des Wohnens auftreten. Eine Gemeinsamkeit gibt es aber doch zunächst noch, nämlich im Bezug auf die fast immer notwendige Immobilienfinanzierung. Und zwar ist es der Bank als Kreditgeber im Grunde relativ „gleichgültig“, ob mit dem Immobiliendarlehen eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus finanziert werden soll – wenn die Immobilienfinanzierung als solche als „stabil“ anzusehen ist. Daher muss man sich also bezüglich der Immobilienfinanzierung schon einmal keine Gedanken machen, ob eine ETW oder ein Haus die sinnvollere Variante ist.

Vor- und Nachteile der Eigentumswohnung / des Einfamilienhauses
Das Einfamilienhaus beinhaltet im Gegensatz zur ETW natürlich ein deutlich höheres Maß an Eigenständigkeit. Von der Art des Wohnens her ist die ETW eher mit einer Mietwohnung als mit einem Haus zu vergleichen, denn man hat natürlich direkte Nachbarn, man wohnt sozusagen Tür an Tür mit anderen Personen. Insofern ist bei der ETW, auch im Hinblick auf Entscheidungen, die stets von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getroffen werden, ein höheres Maß an Kommunikation und auch Kompromissbereitschaft notwendig, als es beim Einfamilienhaus der Fall ist.

Denn beim Einfamilienhaus können nahezu alle Entscheidungen rund um das Haus vom Eigentümer alleine getroffen werden, und es gibt keine direkten Nachbar im engeren Sinne. Andererseits sehen manche Verbraucher gerade das „Tür an Tür“ wohnen, wie es bei der ETW der Fall ist, auch als Vorteil an. Die Geschmäcker sind hier wirklich verschieden. Ein wichtiger wirtschaftlicher Aspekt ist, dass alle notwendigen Reparaturen oder auch Sanierungen beim Einfamilienhaus vom Eigentümer alleine getragen werden müssen. Bei der ETW ist es hingegen so, dass solche Maßnahmen von allen Eigentümern zusammen gezahlt werden.

EZB-Leitzins im Auge behalten

Frenk — Wed, 23 Feb 2011 10:09:48 +0000

Die EZB-Leitzinsen sind nun bereits seit knapp zwei Jahren auf einem unverändert niedrigen Niveau. Während sich Sparer und Anleger eher über die niedrigen Zinsen ärgern, können sich Kreditnehmer freuen, vor allem dann, wenn es aktuell um den Bereich der Immobilienfinanzierung geht.

Für all diejenigen Verbraucher, die entweder in naher Zukunft eine Immobilie kaufen bzw. bauen möchten oder aber in näherer Zukunft eine Anschlussfinanzierung einer bereits vorhandenen Immobilienfinanzierung abschließen müssen, ist der Leitzinssatz der EZB eine wichtige Größe, auf die geachtet werden sollte. Denn der Leitzinssatz hat eine erhebliche Auswirkung darauf, auf welchem Niveau sich die Hypothekenzinsen bewegen. Zwar gibt es keine direkte Kopplung zwischen den EZB-Leitzinsen und den Hypothekenzinsen, aber sollten der Leitzinssatz in nächster Zeit ansteigen, werden sich mit ziemlicher Sicherheit auch die Zinssätze für Immobilienkredite erhöhen.

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Steht eine Immobilienfinanzierung im Raum? Jetzt noch Zinsen sichern!
Wenn man derzeit überlegt, ob man sich in der nächsten Zeit eine eigene Immobilie kaufen möchte, dann sollte man dieses Vorhaben möglichst schnell realisieren. Denn zur Zeit kann eine Immobilienfinanzierung noch zu sehr günstigen Konditionen durchgeführt werden, was sich aber schon ab der zweiten Jahreshälfte nach Meinung der meisten Experten aufgrund steigender Leitzinsen ändern könnte. Man sollte den EZB-Leitzinssatz also derzeit nicht nur im Auge behalten, sondern dementsprechend auch reagieren, und sich so schnell es geht die noch extrem niedrigen Zinssätze im Hypothekendarlehen-Bereich sichern.

Eine günstige Anschlussfinanzierung durch Forward-Darlehen
Auch für Kreditnehmer, die zur Zeit schon mitten in einer Immobilienfinanzierung „stecken“, deren Zinsfestschreibung jedoch innerhalb der nächsten sechs bis 24 Monate ausläuft, ist die jetzige Zinssituation sehr günstig. Denn mit der Hilfe eines Forward Darlehens können sich diese Kreditnehmer die günstigen Zinsen für die nächsten fünf, zehn oder 15 Jahre sichern, denn in den nächsten 1-2 Jahren werden die Hypothekenzinsen mit relativ großer Wahrscheinlichkeit steigen.

Daher würde man voraussichtlich einen höheren Zinssatz als jetzt zahlen müssen – selbst wenn man den Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen mit einrechnet – wenn man in ein oder zwei Jahren zu den dann gültigen Konditionen anschlussfinanzieren muss.

» Ratgeber Anschlussfinanzierung
» Ratgeber Forward-Darlehen

Preise für Wohnimmobilien ziehen kontinuierlich an

Frenk — Thu, 17 Feb 2011 09:33:36 +0000

Neben den Zinsen für eine Immobilienfinanzierung zeigen auch die Preise für Wohnimmobilien eine kontinuierlich ansteigende Tendenz; anstehende Investitionen sollten nicht weiter hinausgeschoben werden.

Leicht unheitliche Indizes, einheitliche Aussagen: Die Preise ziehen an
In den letzten Tagen wurden mit dem VDP-Preisindex des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken und dem Hauspreis-Gesamtindex HPX des Berliner Finanzdienstleisters gleich von zwei Institutionen steigende Preise für Wohnimmobilien gemeldet. Wenn die jeweils ermittelten Indizes auch nicht komplett deckungsgleich sind, sind sie doch in der Aussage übereinstimmend:

Die Preise für das eigene Heim sind in 2010 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und haben diese Entwicklung auch im Januar 2011 fortgesetzt. Aufgrund der besseren wirtschaftlichen Gesamtsituation, der soliden Beschäftigungslage und noch immer günstiger Zinsen für eine Immobilienfinanzierung gehen Fachleute davon aus, dass diese Entwicklung sich im Laufe des Jahres 2011 kontinuierlich fortsetzen wird.

Die Unterschiede in der Einschätzung betrafen vor allem die Preise für Eigentumswohnungen: Während sich nach dem HPX-Index die Preise für Eigentumswohnungen per Januar 2011 im Vergleich zum Vorjahr um rund zwei Prozent reduziert haben, weist der VDP-Index auch in diesem Segment für das Jahr 2010 (ohne Januar 2011) einen leichten Gesamtanstieg von 0,40 Prozent aus. Bei Neubauten und Bestandsimmobilien weisen beide Indizes einen Preisanstieg aus, der allerdings laut VDP-Index im Jahresvergleich rund zwei Prozent ausmachte, laut HPX-Index bei den Neubauten 3,74 Prozent und bei den Bestandimmobilien bei rund vier Prozent im Vergleich zu den Preisen aus Januar 2010 lag.

Weiteres Abwarten könnte kontraproduktiv sein
In Verbindung mit ansteigenden Zinsen für eine Immobilienfinanzierung macht es doppelt Sinn, den Kauf oder den Bau der eigenen Immobilie nicht länger zurückzustellen, sofern die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine solche Investition gegeben sind. Dazu gehört neben einem ausreichenden Einkommen und der positiv beurteilten beruflichen und familiären Situation auch ein gewisses Maß an Eigenkapital, mit dem zumindest die Nebenkosten in Höhe von etwa zehn Prozent des Kaufpreises bezahlt werden sollten.

Die alte Regel, wonach Eigenkapital in Höhe von zwanzig bis fünfundzwanzig Prozent vorhanden sein sollte, ist zwar grundsätzlich noch gültig, doch bei steigenden Preisen und steigenden Zinsen für die Immobilienfinanzierung kann es im Einzelfall besser sein, die Investition auch mit weniger Eigenkapital zu wagen. Fragen dieser Art sollten in jedem Fall mit einem Immobilienspezialisten in einem persönlichen Gespräch erörtert werden.

Immobilienkredit-Zinsen unabhängig vom Leitzins

Frenk — Mon, 14 Feb 2011 11:59:16 +0000

Auch wenn der richtige Zeitpunkt und die Auswirkungen einer Erhöhung des Leitzinssatzes nicht unisono beurteilt werden, ist den Finanzexperten doch eines klar: Auf die Entwicklung der Zinsen für eine Immobilienfinanzierung wirkt sich der Leitzinssatz nur indirekt aus.

Refinanzierung von Immobilienkrediten
Manche Zinsspekulationen der vergangenen Wochen lassen Informationsbedarf erkennen: Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung werden nicht durch den Leitzinssatz bestimmt. Die Erklärung dafür ist leicht nachzuvollziehen: Banken können sich die Mittel für eine Immobilienfinanzierung, die mit einem Festzins von zehn und mehr Jahren versehen ist, nicht über eine kurzfristige Kreditaufnahme verschaffen. Oder genauer: Möglich wäre das schon, doch in dem Moment, in dem der Leitzins ansteigen würde, bekäme die Bank ein Problem: Die Marge für den Kredit würde sinken, der erwartete Ertrag aus dem Kreditgeschäft könnte sich in einen Verlust verkehren.

Doch selbst dann, wenn der Zinssatz für den Immobilienkredit so großzügig bemessen sein sollte, dass Erhöhungen des kurzfristigen Zinssatzes für die Beschaffung der Mittel aufgefangen werden könnte, könnte die kurzfristige Gegenfinanzierung gefährlich werden: In Krisenzeiten könnte es geschehen, dass die notwendigen Mittel am Geld- und Kapitalmarkt nicht verfügbar sind. Genau das war das Problem der Hypo Real Estate (HRE) und hätte ohne die staatliche Hilfe zu einer Insolvenz der Bank geführt.

Langfristige Ausleihen müssen, um solche Gefahren zu vermeiden, auch langfristig gegenfinanziert werden; in der Fachsprache wird das “laufzeitkongruente Refinanzierung” genannt. Diese Art der Refinanzierung wird unter anderem von der BaFin überwacht.

Indirekter Zusammenhang zwischen Leitzinssatz und Immobilienzinsen
Im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise wurde der Leitzins deutlich gesenkt, um den kränkelnden Banken und der ebenso geschwächten Wirtschaft die Chance zu geben, sich mit billigen Krediten zu erholen. Fast zeitgleich kamen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen ins Rutschen; es ist demnach verständlich, zwischen diesen beiden Vorkommnissen eine Kausalität zu vermuten. Doch die gleichzeitigen Ereignisse erklären sich anders:

Aufgrund der großen Verunsicherung, die mit der Wirtschafts- und Finanzkrise einherging, hatten die Anleger für ihr Kapital einen sicheren Hafen gesucht. Zuvor in Aktien und sonstige Anlagen investierte Gelder flossen verstärkt in die bis dahin eher als langweilig angesehen, da nicht so hohe Renditen versprechenden festverzinslichen Wertpapiere, bevorzugt wegen der besonderen Sicherheit in Staatsanleihen und Pfandbriefe. Die Folge waren abstürzende Aktienkurse und ansteigende Kurse für Anleihen. Da steigende Kurse für Anleihen sinkende Renditen bedeuten, hatten die Banken die Chance, das über Schuldverschreibungen und Pfandbriefe zu verschaffende Kapital billiger einzukaufen. Der hohe Wettbewerbsdruck sorgte dafür, dass die gesunkenen Refinanzierungskosten an die Kunden weiter gegeben wurden: Die Folge waren günstigere Immobiliendarlehen.

Zinsentwicklung parallel zu den Pfandbriefkursen
Mit der Euro-Schuldenkrise schwand das Vertrauen der Anleger in die Staatsanleihen vieler Länder. Der damit einhergehende Run auf deutsche Schuldverschreibungen und Pfandbriefe sorgte für den enormen Zinsverfall, der besonders im Laufe des Monats August 2010 zu beobachten war und zu den historischen Niedrigzinsen für Immobiliendarlehen führte. Zwischenzeitlich hat sich die Situation verändert, die Renditen für Anleihen ziehen seit September 2010 kontinuierlich an und sorgen für ebenso kontinuierlich steigende Zinsen für Immobiliendarlehen.

Kleine Tageschwankungen führen hin und wieder zu leicht rückläufigen Zinsen, doch die Tendenz ist eindeutig. Eine ansteigende Inflationsrate und eine sich erholende deutsche Wirtschaft haben zur Folge, dass Anleger Schuldverschreibungen und Pfandbriefe nicht mehr ohne eine ausreichende Rendite zeichnen werden, wenn sich andere, rentierliche Anlageformen bieten.

Forward-Darlehen sinnvoller denn je

Frenk — Tue, 04 Jan 2011 10:35:35 +0000

Da eine Immobilienfinanzierung meistens über einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren hinweg genutzt wird, stehen im Zuge dieser Finanzierung öfter auch Umschuldungen an, weil das bisherige Darlehen abgelaufen ist. Derzeit sollte man, wenn möglich, als Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehen abschließen, welches in der aktuellen Situation einige Vorteile bieten kann.

In vielen Fällen ist es bezüglich der Immobilienfinanzierung so, dass man vor der Aufnahme des ersten Darlehens zwar viele Informationen rund um die Finanzierung einholt und auch viele Angebote miteinander vergleicht, sich aber dann nicht mehr besonders um die laufende Finanzierung kümmert. Dabei ist es im Grunde genauso wichtig wie eine „gute“ Erstfinanzierung nutzen zu können, dass auch die Anschlussfinanzierung möglichst viele Vorteile bietet und günstige Konditionen beinhaltet.

Daher sollte man sich mindestens zwei Jahre vor der anstehenden Anschlussfinanzierung bereits darum kümmern, wie das aktuelle Zinsniveau ist und ob nicht der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll wäre, um sich günstige Kondition für die Anschlussfinanzierung sichern zu können.

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Voraussetzungen ideal
Aktuell, zu Jahresbeginn 2011, sind die Voraussetzungen für den Abschluss eines Forward-Darlehens nahezu wie „im Bilderbuch“. Es ist jetzt die klassische Situation gegeben, die eindeutig für einen Abschluss eines Forward-Darlehns spricht. Und zwar ist diese aktuelle Situation besonders durch zwei Fakten gekennzeichnet: Einerseits sind die Zinsen für Immobilienkredite heute extrem niedrig, andererseits ist davon auszugehen, dass die Zinsen innerhalb der nächsten 1-2 Jahre ansteigen werden.

Von einem weiteren Absinken der Zinsen ist hingegen nicht auszugehen. Für alle Kreditnehmer, deren Festzinsvereinbarung in den nächsten 12-24 Monaten abläuft, ist daher der Abschluss eines Forward Darlehens eindeutig zu empfehlen. Selbst wenn die aktuelle Zinsvereinbarung erst in drei Jahren abläuft, sollte man sich nach Angeboten in dieser Sparte umsehen.

Risiko beim Forward-Darlehen minimal
Generell besteht beim Abschluss des Forward-Darlehens natürlich stets ein Risiko, dass man im Endeffekt mit seiner Einschätzung der zukünftig ansteigenden Zinsen falsch gelegen hat, und die Konditionen durch den Zinsaufschlag dann vielleicht schlechter sind, als wenn man bis zum Fälligkeitstag der bisherigen Zinsvereinbarung mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung gewartet hätte.

Dieses Risiko ist aktuell allerdings sehr gering, denn nahezu alle Experten gehen, vor allem aufgrund der positiven Wirtschaftsentwicklung und der ansteigenden Inflation davon aus, dass die Leitzinsen innerhalb der nächsten 1-2 Jahre wieder erhöht werden, was dann auch steigende Hypothekenzinsen zur Folge hätte. Somit ist jetzt die richtige Zeit zum Abschluss eines Forward-Darlehens, falls eine Anschlussfinanzierung innerhalb de nächsten 1-2 Jahre ansteht.