1. Grund: Risikoabsicherung
Es gibt mindestens drei gute Gründe, eine Immobilieninvestition nicht ohne Einsatz von Eigenkapital zu tätigen. Zum einen gehört die Eigenkapitaleinbringung in Höhe von etwa zwanzig Prozent der Gesamtkosten in der Regel zu den Finanzierungsvoraussetzungen einer Bank, die damit ihr Kreditrisiko, das immer auch ein Risiko für den Kreditnehmer bedeutet, eingrenzt.

Grundsätzlich sollte im Interesse alle Beteiligten die Regel eingehalten werde, nur langfristige Güter auch langfristig zu finanzieren. In den Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung sind aber erhebliche Posten enthalten, die nicht den Wert des Objektes erhöhen, wie zum Beispiel die Makler-, Notar-, Grundbuch- und sonstige Nebenkosten. Allein diese Dinge summieren sich auf mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten.

Darüber hinaus ist auch nicht jede Investition in das Objekt werterhöhend; so werden bei einem möglichen Wiederverkauf die Kaufinteressenten zwar eine überdurchschnittlich hochwertige Ausstattung der Wohnung oder des Hauses in Form überteuerter Badausstattungen, edler Bodenbeläge, luxuriöser Einbauten und ähnlichem wohlwollend zur Kenntnis nehmen, aber selten bereit sein, die dafür aufgewandten Mittel als Kaufpreiserhöhung zu akzeptieren. Eine Vollfinanzierung all dieser Positionen würde demnach bei einem Verkauf des Objektes vor nennenswerter Tilgung des Kredites dazu führen, dass der Kaufpreis nicht zur Rückführung der Verbindlichkeiten ausreicht.

2. Grund: Langfristige Bezahlbarkeit
Das zweite Argument für einen Eigenmitteleinsatz ist derzeit aufgrund der sehr niedrigen Kreditzinsen etwas weniger bedeutungsvoll geworden, sollte aber dennoch nicht in Vergessenheit geraten: Die Finanzierung muss langfristig aus dem regelmäßigen Einkommen eines Kreditnehmers (vor eventueller Boni und sonstiger freiwilliger Sonderzahlungen) zu bedienen sein. In diesem Zusammenhang steht langfristig für “sehr langfristig”, denn auch eine Zinsbindungszeit von fünf oder zehn Jahren bedeutet bei dem derzeitigen Zinsniveau und üblicher einprozentiger Anfangstilgung, dass zum Konditionsablauf erst ein sehr kleiner Anteil des Kredites getilgt sein wird.

Der Einsatz von Eigenkapital erhöht die Chancen, dass die Finanzierung auch nach Ablauf der Zinsbindung bei einem dann eventuell deutlich höheren Zinsniveau noch bedienbar bleibt. Am empfehlenswertesten ist derzeit für Investoren mit oder ohne Eigenkapital im Sinne einer Kalkulationssicherheit eine möglichst langfristige Zinsbindung über zehn Jahre hinaus.

3. Grund: Gesamtkosten
Als drittes Pro für den Einsatz von Eigenkapital können die Kreditkosten genannt werden, denn es gilt die Regel: Je höher der Beleihungsauslauf, desto teuerer der Kredit. Doch auch wenn manche tendenziöse Berichte anderes zu verbreiten versuchen: Bei den Zinsaufschlägen oberhalb gewisser Beleihungsgrenzen, die oft ab 60 Prozent des Beleihungsauslaufes beginnen, handelt es sich nicht um zusätzliche Einnahmen für die Banken. Vielmehr müssen auch die Finanzinstitute diese Gelder teuerer einkaufen und zudem dafür höhere Risikokosten berücksichtigen, aus denen eventuelle Kreditausfälle bezahlt werden müssen.