Beste Zinsen seit Kriegsende
Für Häuslebauer ist die Zinssituation seit dem Ende des Zweiten Weltkrieges noch nie so komfortabel gewesen. Unter dem hohen Wettbewerbsdruck werden von vielen Banken anderes als bei früheren Renditerückgängen die daraus entstehenden Refinanzierungsvorteile umgehend an die Kunden weiter gegeben, und so kommen manche Immobiliendarlehen-Vergleicher derzeit mit der täglichen Anpassung ihrer Tableaus an die Darlehensbedingungen der Banken kaum nach.

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Die günstigsten Angebote für Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren liegen per 25.08.2010 zwischen 2,33% (2,35% effektiv, Beleihungsauslauf 50 Prozent) und 3,00% (3,04% effektiv, Beleihungsauslauf 90 Prozent), und die Spannbreite der auf zehn Jahre zinsgesicherten Darlehen geht von 2,96% (3,00% bei 50prozentigem Beleihungsauslauf) bis 3,26 (3,31% effektiv, Beleihungsauslauf 90 Prozent). Eine Zinsfestschreibung für 15 Jahre ist ab 3,28% (3,334% effektiv, Beleihungsauslauf 50 Prozent) zu haben und kostet bei dem günstigsten Anbieter und einer 90prozentigen Beleihung gerade einmal 3,62% (3,68% effektiv). Darlehen mit einer Zinsgarantie von 20 Jahren werden im günstigsten Fall zwischen 3,48% (3,54% effektiv, Beleihungsauslauf 50 Prozent) bis 3,89% (3,96% effektiv, Beleihungsauslauf 90 Prozent) angeboten.

Woher kommt das Zinstief?
Ursache dieser Entwicklung ist das fehlende Vertrauen vieler Anleger in die wirtschaftliche Entwicklung des Landes. In Sorge um ihr Erspartes haben sie ihre Anlagepolitik zu Gunsten der sicheren Pfandbriefe und Bundesanleihen verändert und akzeptieren durch die damit ausgelösten Kursanstiege niedrigere Renditen auf ihr Kapital. Experten gehen davon aus, dass diese Entwicklung noch für Monate, eventuell sogar für Jahre anhalten wird. Doch die bereits erreichte niedrige Basis engt den Spielraum für weitere deutliche Zinssenkungen ein. Wer jetzt eine Immobilieninvestition plant, kann mit einer langfristigen Zinsbindung kaum etwas falsch machen.

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Jetzt auch 30 Jahre Zinsbindung
Die Preisgruppe der Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 70 Prozent des Immobilienwertes wird von dem auf fünf Jahre zinsgesicherten Darlehen angeführt, das für 2,52% (2,55% effektiv) angeboten wird. 2,91% (2,95% effektiv) sind für Darlehen mit achtjähriger Zinsbindung zu zahlen, 3,11% (3,15% effektiv) für die zehnjährige Zinsbindung. Deutlich teurer ist mit 3,33% (3,38% effektiv) die zwölfjährige Zinsbindung, für 3,47% (3,53% effektiv) steht das Darlehen mit fünfzehnjähriger Zinsfestschreibung im Tableau der creditweb, und 3,74% (3,80% effektiv) werden für eine zwanzigjährige Zinsbindung genannt. Der Konditionssprung zu dem auf dreißig Jahre zinsgesicherten Darlehen, das mit 3,84% (3,91% effektiv) angeboten wird, ist eher gering ist

Darlehen bis zu einem Beleihungsauslauf von 90 Prozent des Immobilienwertes werden bei fünfjähriger Zinsbindung zu 2,71% (2,75% effektiv) angeboten. Das Darlehen mit achtjähriger Zinsbindung kostet derzeit 3,33% (3,38% effektiv), bei zehnjähriger Zinsfestschreibung erhöht sich der Zinssatz auf 3,37% (3,42% effektiv) und klettert weiter auf 3,61% (3,67% effektiv) für Darlehen mit zwölfjähriger Zinsfestschreibung. Die 15jährige Zinsbindung ist mit 3,67% (3,73% effektiv) zu bezahlen, für eine Zinssicherheit von 20 Jahren nennt creditweb einen Preis von 4,07% (4,15% effektiv. Das teuerste Angebot liegt bei 6,64% (6,85% effektiv) für Darlehen mit einer Zinsbindung von dreißig Jahren.

Bedingungen
Die Angebote gelten für erstrangige Darlehen in Höhe von EUR 155.000, ausgereicht an einen Kreditnehmer bester Bonität, der fest angestellt oder Beamter ist. Ferner müssen die Darlehen in einer Summe in das selbst genutzte Einfamilienhaus fließen.

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Nun sollen auch die Bauwillige, deren Projekt schon präsentierbar ist, die aber noch keine Finanzierungsmittel benötigen, aufatmen können. Der Kreditvermittler HypothekenDiscount wirbt aktuell damit, auch Erstfinanzierern Forward-Darlehen vermitteln zu können. Angesprochen werden sowohl Käufer von Bauträgerobjekten, die noch auf den Beginn der Baumaßnahme warten müssen, als auch Kunden, für deren Haus die Planung abgeschlossen ist, der Baubeginn aus welchen Gründen auch immer aber erst für das Frühjahr 2011 vorgesehen ist.

Voraussetzungen für das Forward-Darlehen
Voraussetzungen für ein derartige Forward Darlehen sind komplette bautechnische Unterlagen; bei positiver Kreditentscheidung kann der Hausbesitzer für eine Finanzierung in Höhe von bis zu 54 Prozent des festgestellten Verkehrswertes die künftig zu zahlenden Zinsen vorzeitig sichern. Die Konditionen sollen trotz ab dem 16. Monat zu zahlender Forward-Aufschläge bei einem Vorlauf von zwanzig Monaten knapp unter 4% liegen.

Keine neue Idee
Das klingt schön, ist aber nicht neu: Auch vor der revolutionären Entwicklung des Forward-Darlehens war es möglich, Konditionen vorab zu sichern: Notwendig waren dazu eine positive Objekt- und Bonitätsprüfung, die auch der HypothekenDiscount seinen Kunden nicht ersparen kann. Das Produkt nannte sich Immobiliendarlehen, und die Vorlaufzeit wurden mit Bereitstellungszinsen in Höhe von in der Regel 0,25% pro Monat bezahlt, die je nach Institut ab Vertragsabschluss oder nach einer Karenzzeit von bis zu neun Monaten zu zahlen waren.

Bei einem Vorlauf von einem Jahr und 15jähriger Zinsbindung bewirken auf ein ganzes Jahr gerechnete 3% Bereitstellungszinsen eine Zinsverteuerung um 0,20 Prozentpunkte. Derzeit für altbewährte Immobiliendarlehen mit entsprechenden Laufzeiten angebotene gebundene Sollzinssätze von 3,75% bis 3,80% bedeuten für den Bauherrn mit etwas Verhandlungsgeschick Konditionen, die mit dem Forward-Darlehen vergleichbar sind. Alles andere wäre tatsächlich überraschend.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung
Für die grundbuchliche Bildung des Wohnungseigentums muss dem Grundbuchamt neben dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung noch eine weitere Urkunde, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, vorgelegt werden. In dieser Urkunde wird bestätigt, dass die Wohnung baulich von den anderen Räumen des Gebäudes getrennt und eigenständig nutzbar ist. Nur wenn dem Grundbuchamt die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitserklärung vorliegen, kann der Rechtspfleger für jede Wohnung ein Wohnungsgrundbuchblatt anlegen, in dem der jeweilige Käufer als Eigentümer des ideellen Miteigentumsanteiles, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und /oder einer Garage sowie einem eventuellen Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen eingetragen werden kann. Anschließend ist zu Lasten dieses Grundbuchblattes die Eintragung eines Grundpfandrechtes möglich.

Unterlagen für die Bank
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss seiner Bank neben dem Kaufvertrag, einem aktuellen Grundbuchauszug und allen sonstigen, zur Finanzierungsentscheidung benötigten üblichen Objekt- und Bonitätsunterlagen deshalb Kopien der Teilungserklärung, des Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlegen. Nur so können Käufer und Bank sicherstellen, welche Anteile der Kunde tatsächlich erworben hat und Sorge dafür tragen, dass die zur Finanzierung dienende Grundschuld korrekt eingetragen wird.

Wenn eine Eigentumswohnung für den eigenen Bedarf erworben wird, orientieren sich die Banken in der Regel an dem angemessenen Kaufpreis der Wohnung und finanzieren auf Basis eines ermittelten Sachwertes. Anders sieht es aus, wenn eine Wohnung vermietet werden soll: In diesem Fall errechnen die Finanzierungsinstitute auf Basis einer angemessenen Kaltmiete einen Ertragswert, der die höchstmögliche Beleihungshöhe markiert. Die monatliche Belastung aus der vermieteten Wohnung sollte aus den Nettokaltmieten abzüglich eines Instandhaltungsbetrages dargestellt werden können. Abweichungen von dem Vorgehen müssen durch die Bonität des Käufers und /oder zusätzliche Sicherheiten zu rechtfertigen sein.

Darüber hinaus ist auch nicht jede Investition in das Objekt werterhöhend; so werden bei einem möglichen Wiederverkauf die Kaufinteressenten zwar eine überdurchschnittlich hochwertige Ausstattung der Wohnung oder des Hauses in Form überteuerter Badausstattungen, edler Bodenbeläge, luxuriöser Einbauten und ähnlichem wohlwollend zur Kenntnis nehmen, aber selten bereit sein, die dafür aufgewandten Mittel als Kaufpreiserhöhung zu akzeptieren. Eine Vollfinanzierung all dieser Positionen würde demnach bei einem Verkauf des Objektes vor nennenswerter Tilgung des Kredites dazu führen, dass der Kaufpreis nicht zur Rückführung der Verbindlichkeiten ausreicht.

2. Grund: Langfristige Bezahlbarkeit
Das zweite Argument für einen Eigenmitteleinsatz ist derzeit aufgrund der sehr niedrigen Kreditzinsen etwas weniger bedeutungsvoll geworden, sollte aber dennoch nicht in Vergessenheit geraten: Die Finanzierung muss langfristig aus dem regelmäßigen Einkommen eines Kreditnehmers (vor eventueller Boni und sonstiger freiwilliger Sonderzahlungen) zu bedienen sein. In diesem Zusammenhang steht langfristig für “sehr langfristig”, denn auch eine Zinsbindungszeit von fünf oder zehn Jahren bedeutet bei dem derzeitigen Zinsniveau und üblicher einprozentiger Anfangstilgung, dass zum Konditionsablauf erst ein sehr kleiner Anteil des Kredites getilgt sein wird.

Der Einsatz von Eigenkapital erhöht die Chancen, dass die Finanzierung auch nach Ablauf der Zinsbindung bei einem dann eventuell deutlich höheren Zinsniveau noch bedienbar bleibt. Am empfehlenswertesten ist derzeit für Investoren mit oder ohne Eigenkapital im Sinne einer Kalkulationssicherheit eine möglichst langfristige Zinsbindung über zehn Jahre hinaus.

3. Grund: Gesamtkosten
Als drittes Pro für den Einsatz von Eigenkapital können die Kreditkosten genannt werden, denn es gilt die Regel: Je höher der Beleihungsauslauf, desto teuerer der Kredit. Doch auch wenn manche tendenziöse Berichte anderes zu verbreiten versuchen: Bei den Zinsaufschlägen oberhalb gewisser Beleihungsgrenzen, die oft ab 60 Prozent des Beleihungsauslaufes beginnen, handelt es sich nicht um zusätzliche Einnahmen für die Banken. Vielmehr müssen auch die Finanzinstitute diese Gelder teuerer einkaufen und zudem dafür höhere Risikokosten berücksichtigen, aus denen eventuelle Kreditausfälle bezahlt werden müssen.

Wie man ohne Eigenkapital finanziert
Finanzierungen ohne Eigenkapital können ein hohes Risiko für Bank und Kunde bedeuten, wenn sie zu unkritisch beantragt und herausgelegt werden. Doch angesichts der Situation der vergangenen Jahre, in denen Sparer durch die erzielten Nettozinsen auf gebildete Rücklagen im besten Fall einen Inflationsausgleich erreichen konnten, sind im Einzelfall begründete Ausnahmen von der Eigenkapitalforderung legitim. Im Vorfeld einer durch die Eurokrise zu erwartenden inflationären Entwicklung kann es eine kluge Entscheidung sein, eine Immobilie auch ohne vorhandenes Eigenkapital zu erwerben. Doch sind dann dringend einige Grundvoraussetzungen zu beachten:

Selbstverständlich muss das Einkommen, das Basis der Kaufentscheidung ist, nachhaltig sein. Da anders als in der Vergangenheit auch Arbeitsverhältnisse bei “Blue Chip-Unternehmen” nicht mehr mit einer lebenslangen Arbeitsplatzgarantie verbunden sind, muss die Chance, im Notfall wieder eine ähnlich dotierte Anstellung zu finden, gegeben sein. Bei der Frage, bis zu welcher Höhe eine monatliche Belastung noch vertretbar ist, kann nach der Faustregel verfahren werden, die besagt, dass nicht mehr als maximal vierzig Prozent des Nettoeinkommens zur Bedienung der Immobilienfinanzierung abfließen dürfen. Eine individuellere Belastungsgrenze lässt sich aus der Addition der bisherigen Nettomiete und der bisher getätigten Rücklagen ermitteln. Es wäre ein Fehler, eine Belastung einzugehen, die nur unter oft mit einem Verlust von Lebensqualität einhergehenden Einsparungen tragbar ist, ohne das die bescheidenere Lebensweise zumindest über einige Monate auch erprobt worden wäre.

Absicherung ist wichtig
Der Abschluss einer Risikolebensversicherung sollte für den Vollfinanzierer mit Familie selbstverständlich sein, doch nicht nur bei dieser Gruppe der Verbraucher wird diese Versicherung ohnehin zu den Kreditauflagen der finanzierenden Bank gehören. Zu dem Preis einer Finanzierung ohne Eigenkapital gehören auch gestaffelte höhere Zinssätze für die Beträge über 60 Prozent und über 80 Prozent des internen Beleihungswertes sowie eine auch im Interesse des Kunden liegende geforderte Anfangstilgung von mehr als einem Prozent pro Jahr.

Ohne Frage kommt den Konditionen für eine Baufinanzierung, deren Volumen in der Regel das Jahreseinkommen eines Bauherrn um ein Vielfaches übersteigt, große Bedeutung zu. Bei einer angenommenen Finanzierungssumme von EUR 300.000 bedeutet ein Zinsunterschied von 0,10 Prozentpunkten eine Veränderung der monatlichen Anfangsbelastung von EUR 25. Eine Abweichung um 50 Basispunkte würde den Betrag auf Euro 125 pro Monat erhöhen, die sicher niemand verschenken möchte und sollte.

Doch auch auf 15 oder 20 Jahre hochgerechnet dürfte sich der Nachteil aus einer zu teueren Finanzierung selten auf die Verluste addieren, die ein Bauherr aufgrund mangelhafter Beratung erleiden kann. Die überteuert erworbene Immobilie, der falsche Makro-oder Mikrostandort, mangelhaft geplante Objekte oder schlechte Bauqualität, eine zu großzügig vergebene Finanzierung, die in den Folgejahren zu Problemen bis zum Zwangsverkauf führen kann: Vor all diesen Risiken wird ein qualifizierter Berater seine Kunden zu schützen versuchen.

Dazu müsste man ihm allerdings Gelegenheit geben, sich mit dem Projekt und der Situation seines Kunden ausführlich zu befassen. Doch der Berater arbeitet gegen die Uhr, denn Zeit bedeutet Geld für seinen Arbeitgeber und ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für seinen Kunden. Der vom Internetangebot verwöhnte Kunde erwartet Kreditzusagen zu besten Konditionen in immer kürzeren Fristen, und auch manche Banken haben noch nicht realisiert, dass die Werbung mit möglichst kurzen Bearbeitungszeiten nicht unbedingt ein Prädikatsmerkmal sein muss.

Viele Institute bemühen sich sicher redlich, neben attraktiven Konditionen eine solide Beratung sicher zu stellen, doch der Spagat zwischen dem Zwang einer konkurrenzfähigen, kostengünstigen Abwicklung und einer qualifizierten Gesamtprüfung wird zunehmend schwieriger. Solange die Verbraucher nicht bereit sind, eine gute Beratungsqualität zu honorieren, werden sie weiter damit leben müssen, dass die Bemühungen mancher Bank sich maßgeblich auf Schnelligkeit und gute Konditionen konzentrieren.

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Über die Interhyp AG
Das Geschäftsmodell der Interhyp AG, die keine Bank, sondern ein Kreditvermittler ist und demzufolge die Kredite nicht selber herauslegt, sondern an eine der 100 Banken und Versicherer, mit denen Interhyp zusammen arbeitet und deren Konditionen damit zum Vergleich stehen, weitervermittelt, hat sich damit nachhaltig bewährt. In 2009 bezifferte sich das vermittelte Finanzierungsvolumen auf 5,2 Milliarden Euro. Für diese Leistung stehen bei der Interhyp mehr als 500 Mitarbeiter zur Verfügung; die sich je zur Hälfte aus kompetenten Baufinanzierungsberatern und Servicekräften zusammensetzt.

Der größte Teil des Geschäftsvolumens wird über das Internet abgewickelt, doch möglich ist auch eine telefonische Beratung oder die schriftliche Einreichung der Unterlagen. Darüber hinaus stehen in 22 über die ganze Republik verteilte Standorte Berater für ein persönliches Gespräch nach Terminvereinbarung zur Verfügung. Insgesamt haben bisher mehr als 500.000 Kunden den Service der Interhyp AG genutzt.

Diverse Institute haben sogar in den letzten Monaten ihr Angebot noch attraktiver gestaltet, indem sie entweder für Eigennutzer einen Zinsabschlag von 0,10 Prozentpunkten anbieten oder aber mit Zinsermäßigungen von bis zu einem halben Prozent werben für alle Darlehen, die innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurückgeführt werden; diese Variante wird Volltilgungsdarlehen genannt und steht derzeit im Fokus vieler Banken.

Allerdings bedingt ein Volltilgungsdarlehen bei einer Zinsbindungsfrist von beispielsweise zehn Jahren eine anfängliche Tilgung von mehr als acht Prozent pro Jahr, so dass dieses Darlehensvariante aufgrund der des hohen Liquiditätsabflusses nur für eine begrenzten Gruppe von Immobilieninvestoren eine echte Alternative darstellen dürfte.

Doch gleichgültig, welche Laufzeit oder Darlehensvariante ein Immobilieninvestor derzeit auch wählt: Selten war die Finanzierung einer Immobilie so günstig wie seit Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise. Sind schon die seit Kriegsende nie so niedrig gewesenen Zinsen eine große Unterstützung bei der zur Umsetzung der Immobilienpläne, geben die durch die Eurokrise verursachten Spekulationen über eine mögliche inflationäre Entwicklung derzeit einen starken weitern Anreiz, zum einen vorhandenes Kapital in eine bei kluger Auswahl wertbeständige Immobilie zu investieren, zum anderen heute durch Aufnahme eines langfristig zinsgesicherten Darlehens nicht nur von dem niedrigen Zins zu profitieren, sondern möglicherweise die Option zu erwerben, das ohnehin attraktive, weil zinsgünstige Darlehen in Höhe von einigen Hunderttausend Euro in den Folgejahren mit einem schwächeren Euro zurückzahlen zu können.

Das so genannte “Plus-Angebot” stellt die besondere Form des Ratenkredites dar. Wenn ein Kredit mit einer Summe zwischen 25.000 und 75.000 Euro aufgenommen wird und die Laufzeit zwischen 36 und 48 Monaten gewählt wird, wird der effektive Jahreszins auf 5,99% festgelegt. Ein einmonatiges Rückgaberecht sowie Ratenhöhe, die vom Kunden festgelegt werden können, gehören ebenfalls zu den bekannten Vorteilen bei easyCredit. Eine Sondertilgung ist beim easyCredit Kredit genau so möglich, wie die Best-Preis-Garantie angeboten wird.

Der normale Langzeitkredit wird mit einem effektiven Jahreszins von 5,99% im günstigsten bis zu 10,99% im höchsten Fall angeboten. Der Sollzinssatz wird je nach Bonität ab 5,83% für die gesamte Laufzeit fest angeboten. Dies gilt für Kreditbeträge zwischen 10.000 und 75.000 Euro und bei einer Vertragslaufzeit von 36 bis zu 120 Monaten.

Als repräsentatives Beispiel ist ein Kreditbetrag in Höhe von 20.000 Euro bei einer Laufzeit von 84 Monaten zu nennen. Mindestens zwei Drittel der Kunden bekommen den Kredit mit einem Sollzinssatz von 9,56% und einem effektiven Jahreszins von 9,99%.

Beim Langzeitvorteil Plus Angebot beträgt der effektive Jahreszins minimal 5,99% und maximal 10,99%. Der bonitätsabhängige Sollzinssatz beginnt ab 5,83% und wird für die gesamte Laufzeit festgelegt. Die Nettokreditbeträge können zwischen 25.000 und 75.000 Euro gewählt werden, genau wie die Vertragslaufzeit zwischen 36 und 48 Monaten.

Als repräsentatives Beispiel für das Langzeitvorteil Plus Angebot ist ein Kredit über 27.000 Euro bei einer Laufzeit von 46 Monaten zu nennen. Der Sollzinssatz betrüge hier 5,83% und der effektive Jahreszins würde bei 5,99% liegen. Diese Konditionen bekommen mindestens zwei Drittel der Antragsteller.