Voraussetzungen

Voraussetzungen

Voraussetzungen zur Aufnehme von Immobilienkrediten - Wer gut vorbereitet ist, kann mit besseren Angeboten rechnen.

Bei einer Baufinanzierung verpflichtet sich der Kreditnehmer in der Regel über einen sehr langen Zeitraum, monatlich Zins- und Tilgungsleistungen aufzubringen. Außerdem geht es oft um Kreditbeträge, die im deutlich sechsstelligen Eurobereich liegen und sich meist auf mindestens 100.000 Euro belaufen.

Sowohl für die Bank, als auch für den potentiellen Kreditnehmer birgt ein solches Geschäft gewisse Risiken.

Damit ein Bauherr oder Immobilienkäufer überhaupt eine Baufinanzierung umsetzen kann, muss er in der regel ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Allgemeine Voraussetzungen

Je nach Anbieter können Angaben im Einzelfall variieren

  • Alter: 18 – 70 Jahre
  • Wohnhaft in Deutschland
  • Immobilienkredit nur für Rentner oder Arbeitnehmer
  • Regelmäßiges Einkommen
  • Nur für Immobilien die selbst genutzt werden
    (Ferienhäuser, landwirtschaftliche & Wochenendhäuser sind ausgeschlossen)
  • Beleihungshöhe bei Rentnern max. 60% des Beleihungswertes
  • Verwendungszweck:
    Erwerb eines Hauses oder Wohnung,
    Modernisierung, Sanierung, Renovierung, Aus- & Umbau der Immobilie,
    Umschuldung oder Ablöse von teuren Altkrediten
    ggf. freien Verwendung mit Schilderung des Finanzierungsvorhabens

Personenbezogene Unterlagen:

  • Personalausweis (Kopie)
  • Gehaltnachweise
  • Nachweise über das gesamte Einkommen
  • Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
  • Übersicht der monatl. festen Ausgaben

Objektbezogene Unterlagen:

  • Höhe Kaufpreis/zu erwartende Baukosten (inkl. Baunebenkosten)
  • ggf. Baugenehmigung/Bauantrag
  • Bebauungsplan
  • Lageplan der Wohnung/Haus (Flurplan)
  • Wohnraumberechnung
  • alle vorhandenen Objektdaten (ggf. Zusendung des Exposé)

Eigenkapital

Ein fundamental wichtiger Bestandteil einer jeden Immobilienfinanzierung ist das vorhandene Eigenkapital. Viele Bauherren haben bereits in ihrer Jugend angefangen, Eigenkapital zu bilden, um sich später den Traum von der eigenen Immobilie leichter erfüllen zu können. In der Regel sollte der Eigenkapitalanteil rund 20 bis 30 % des Finanzierungsvolumens betragen.

Zwar bieten einige Banken auch Finanzierungen an, die ohne Eigenkapital auskommen, allerdings sind diese meist teurer und ausfallgefährdeter.

Einkommenssituation

Bei der Entscheidung des potentiellen Kreditgebers spielt die Einkommenssituation des Bauherren eine der größten Rollen. Wer bereits seit vielen Jahren in einer festen Anstellung ist und über ein hohes Einkommen verfügt, hat in der Regel gute Chancen, ein Darlehen zu erhalten.

Wichtig ist aber auch das Konsumverhalten: Die Banken achten verstärkt darauf, ob der potentielle Kreditnehmer sparen kann oder nicht. Wer sein komplettes Einkommen ständig „verkonsumiert“, hat schlechtere Chancen, einen Kredit zu erhalten, als Personen, die geringe Ausgaben haben und einen Großteil des Einkommens sparen.

Bonität

Die Bonität hilft den Banken einzuschätzen, wie hoch das Risiko eines Kreditausfalls ist. Kunden mit einer hohen Bonität haben bekommen in der Regel eher einen Kredit und zu dem wesentlich günstigere Konditionen, als Kunden mit schlechter Bonität. Die Bonität hängt vor allem vom verfügbaren Einkommen ab.

Außerdem spielt die Vergangenheit des potentiellen Kreditnehmers als Schuldner eine wichtige Rolle. Anhand der Schufaauskunft und einer Haushaltsrechnung ermitteln die Banken die Bonität des Kunden, stufen ihn ein und unterbreiten ein entsprechendes Angebot oder lehnen den Kreditantrag ab.

Zunächst wird ein Objekt ausgesucht, welches der Kreditnehmer finanziert haben möchte. Der Wert des Objekts wird von der Bank festgelegt. Nun werden die Einnahmequellen des Kreditnehmers überprüft. Dies wird oftmals anhand der Einkommensbescheide des Vorjahrs oder der Einkommenssteuerbescheide erledigt.

Manche Banken achten gar darauf, ob sich der Kreditnehmer in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis befindet. Ebenfalls kann die Anzahl der Familienmitglieder Auswirkungen auf die Kreditvergabe haben. Dies alles ist nicht nur zum Nachteil des Kreditnehmers – vielmehr schützen diese Maßnahmen vor Überschuldung, da der Immobilienkredit sehr lange Laufzeiten besitzt. Der Kreditnehmer sollte die Anschaffung des Kredits genau berechnen, für den Fall, dass ein Verdienst einmal wegfallen sollte.

Die Leistungen der Bank beim Immobilienkredit

Ein Immobilienkredit wird in den allermeisten Fällen als ein Hypothekendarlehen verliehen. Die Immobilie ist somit die Sicherheit für den Kredit. Der Kreditnehmer zieht in das Haus oder die Eigentumswohnung ein, jedoch ist in das Grundbuch dieses Objekts eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen. Wenn es Probleme bei der Abzahlung des Kredits geben sollte, ist die Bank berechtigt, das Objekt zu versteigern.

Sehr häufig kommt es vor, dass die Banken von den Kreditnehmer 20 bis 40 % Eigenkapital verlangen, welches vor dem Vertragsabschluss mit eingebracht werden muss.

Zinsen beim Immobilienkredit

Die Zinsen, die für den Kredit anfallen, können von Anbieter zu Anbieter sehr unterschiedlich hoch sein. Daher lohnt sich das vergleichen. Zudem sollte darauf geachtet werden, ob man die Möglichkeit auf eine Rückzahlung vor dem Ablauf der Vertragslaufzeit hat. Wenn diese Möglichkeit zur Tilgung besteht, dann ist es von Vorteil, weil man um das Zahlen der jährlichen Kreditzinsen umhinkommt. Denn wenn der Vertrag keine vorzeitige Tilgung zulässt, muss der Kunde weiterhin die Jahreszinsen zahlen.